2025年政策利好不断，国补对消费市场及物流需求都产生了显著的拉动作用配资炒股公司平台，而公募REITs扩容也为商用物业投资带来更多机会。
近日，CBRE世邦魏理仕发布《2025年广州房地产市场回顾》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。报告指出，2025年办公楼全年租金加速下跌，金融城快速成型；新兴优质零售物业及新商圈带动消费热点，年轻化潮流化是商场调改方向；商场投资成交表现亮眼，核心区位物业投资机会攀升，广州投资市场有望回暖。
优质办公楼市场：新商务区成型，租金显著下调
2025年，广州新增优质办公写字楼55.1万平方米。供应量低于预期，主要是因为金融城总部楼宇自用比例较高，推出市场出租的面积较预期少。
广州全年净吸纳量为20.3万平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共贡献了23.1万平方米的净吸纳量，金融城2025全年净吸纳量更是同比增长了21.5%。全年而言，科技互联网、金融业、消费品、专业服务，以及房地产和建筑业位列所有成交的前五位，与2024年一致。
全年租金同比下跌10.1%，创下自2010年以来优质写字楼租金的最大年度跌幅。新兴商务区楼宇面对同区集中供应带来的激烈竞争，采用积极的招商策略，灵活的租赁条款以实现快速去化；成熟商务区则面临着总部企业外迁带来的阵痛，为了吸引优质租户，愿意提供如装修补贴或拎包入驻等增值服务。
展望2026年，广州预计将有55.1万平方米的新增供应入市，总量与2025年基本持平。但由于需求仍在逐步恢复中，预料新增供应仍将给市场带来压力，包括核心商务区和新兴商务区都将面对空置率上行的压力，租金仍将继续回调。
CBRE华南区办公楼租赁交易负责人程志文表示：“尽管未来几年，广州优质写字楼市场仍将面临激烈的竞争，但随着城区办公用地供应的减少，旧城改造的持续探索，‘十五五’规划的确定和落实，广州写字楼市场有望在供需两端迎来改变和机遇。”
优质零售物业市场：租金跌幅扩大，商场调改积极
广州2025年新增四个优质零售物业，共34.4万平方米，其中，第四季度开业的聚龙湾太古里一期，约五万平方米，首批开业商家主要包括来自外地的广州餐饮首店，本地服饰潮牌。
从新租成交来看，全年零售业态成交个数占比同比上升至42.1%，但仍低于餐饮成交个数的占比（44.1%）。零售业态中，包括运动类在内的服饰品牌呈现年轻化和个性化的特点，电子产品和家电品牌则得益于国补政策的加持，在产品上不断创新，成为市场消费热点。
而餐饮业态中，茶饮咖啡甜品子类别在2025年增长显著，多个单品及品牌快速扩张，新店数量在所有餐饮成交中的占比，同比增长了5.4个百分点。反观特色餐饮，新店占比则同比下降了3.3个百分点。而广州的首店品牌，开设最多的业态分别是时尚服装和运动及户外零售。
展望2026年，广州将有58.6万平方米的新增供应投入市场，分布在天河、海珠和荔湾，大部分由国内或本地知名运营商运营，预计为所在区域甚至广州带来新鲜的物业及品牌体验，也将有利于加速新兴商圈的成型。
CBRE中国区战略顾问部|商业咨询负责人钟廉军表示：“这两年的新增供应项目及存量改造，除了来自国内知名商业物业开发商外，还有一些是存量项目引入知名运营商而重焕新生。今年以来，随着阿那亚的热潮兴起，以及聚龙湾太古里和船台1914的逐步面世，广州进入“非标”商业集中供应期，给消费者带来更丰富的零售体验，同时也带领广州商业进入更具竞争力的新阶段。”
投资市场：成交金额低位盘整，商场成交表现亮眼
2025年全年广州共录得25宗，共98.3亿元的大宗物业成交，成交金额同比增长13.9%。其中，商场是成交数量及金额最高的业态，占总成交金额的61.8%，成交同比提高131%。具体成交主要为万达购物中心的大宗出售，新住宅项目的底商或商业配套出售，以及通过不良资产处置释出的传统城区商业成交。而其他物业类型中，工业和酒店的成交金额录得小幅同比上升，写字楼和公寓的成交金额则录得同比下滑。
在买家类型方面，广州今年录得三宗成交金额超过10亿元的交易，买家都来自房地产基金和以保险为代表的机构投资者。活跃的企业主要来自科技互联网、消费品、直播电商和生物医药等行业。而此前活跃的国资平台，购买金额连续第二年下降。
CBRE广州分公司董事总经理严思慧表示：“2025年广州大宗交易市场成交金额有所增长，但仍处于历史低位水平，目前，核心区位优质物业投资机会有所增加，并且部分机会将通过不良资产的处置方式呈现，预期价格的回调及投资者信心的进一步复苏，将加速成交的达成。另外，2025年年底中国公募REITs底层资产扩容，写字楼和酒店物业被纳入其中。随着基础设施REITs的稳步发展，成功案例的增加，投资者对房地产大宗投资的信心将有望提升。”
采写：南都·湾财社记者王艳玲
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